北京房产纠纷律师事务所排名前十名(北京房产纠纷律师事务所排名梵清)

这两年,中国房地产市场非常不平静,进入2022年,楼市更加不同寻常。

作为中国楼市代表的北京,今年上半年发生了一件大事:大家突然发现,城市里的“老破小”不能买了。

那么,在这背后,到底发生了什么?

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“老破小”曾经是北京楼市的一大亮点,每年都有大量的成交,“老破小”也曾经是北京许多人换房的首选。这是因为一方面它们总价低、门槛低,另一方面北京城里的许多老破小都是学区房。北京这个城市的优质教育资源都是在城区里面扎堆的,周围大量的老旧小区。

但是,进入2022年,“老破小”突然不受欢迎了。

我们来看一下数据:今年上半年,北京“老破小”成交量首次跌破此前几年50%的均线。大量的买房需求转向次新房,次新房增长率突破20%,也是最近几年的新高。

大家都知道,北京楼市的置换需求量一向是非常大的,所以二手房市场非常活跃。但是,北京城里曾经大受欢迎的老破小,为什么都不买了?

这么大的成交波动,当然是趋势决定的。

据贝壳研究院推出的《2021居住客群消费趋势年报》显示,消费升级品质居住成为新刚需,人们已经不仅仅满足于房屋的居住属性,对居住环境、房屋品质、小区配套等诸多方面提出了更高要求。以楼龄为例,2020年重点城市购买楼龄在10年以内的购房客群占比46.5%,较2017年提高15.7个百分点。此外,小区配套、物业服务方面也均有不同程度的提升。

这个研究结果充分说明,住房改善这个老百姓本来就存在的需求,这几年越来越强烈。

那么,这似乎仍然不能充分说明,北京城里的“老破小”为什么不能买了?

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在北京,以往大家置换的目标,主要是盯着“老破小”。一方面是因为学区房的需求比较突出,量也比较大,另一方面大家在买房的同时,或多或少怀着投资的目的。毕竟学区房最多也就是12年的时间,那么12年之后呢?为了孩子忍受12年也是值得的,但孩子长大了,很多人都不喜欢住城里拥挤狭小的“老破小”了。

从2020年开始,北京学区政策发生了重大变化。

一方面是北京开始全面落实多校划片,学区房本来的意义和价值大大降低。更重要的是,这几年北京对于“义务教育均衡化”是越来越重视了,2021年北京就启动了“东城密云”两个区的教师轮岗试点,2022年又把教师轮岗试点扩展到了8个区。可见,北京“义务教育均衡化”的第一步是已经逐渐把“优质教师资源均衡化”,任何一个学校要想“独占最好的教师资源”已经不可能。

在这种情况下,学区房的概念逐渐降低,甚至消失,这是大趋势。

讲到这里,北京城里的“老破小”为什么不能买了?答案就呼之欲出了。

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没有了学区房的概念,那么北京城里的“老破小”的投资价值就会大大降低了。在“老破小”仅剩下居住价值的情况下,购房者当然要把“老破小”和次新房做比较了,所以大量的次新房成交挤占了“老破小”的交易量,就成了顺理成章的事情了。

那么,北京楼市大变天,城市里的老破小为啥不能买了?这个问题的答案就已经很清楚了。

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