北京房产纠纷律师事务所排名前十名（北京房产纠纷律师事务所排名梵清）

投稿用户 • 2022年8月5日 pm8:00 • 生活技巧 • 阅读 85

这两年，中国房地产市场非常不平静，进入2022年，楼市更加不同寻常。

作为中国楼市代表的北京，今年上半年发生了一件大事：大家突然发现，城市里的“老破小”不能买了。

那么，在这背后，到底发生了什么？

“老破小”曾经是北京楼市的一大亮点，每年都有大量的成交，“老破小”也曾经是北京许多人换房的首选。这是因为一方面它们总价低、门槛低，另一方面北京城里的许多老破小都是学区房。北京这个城市的优质教育资源都是在城区里面扎堆的，周围大量的老旧小区。

但是，进入2022年，“老破小”突然不受欢迎了。

我们来看一下数据：今年上半年，北京“老破小”成交量首次跌破此前几年50%的均线。大量的买房需求转向次新房，次新房增长率突破20%，也是最近几年的新高。

大家都知道，北京楼市的置换需求量一向是非常大的，所以二手房市场非常活跃。但是，北京城里曾经大受欢迎的老破小，为什么都不买了？

这么大的成交波动，当然是趋势决定的。

据贝壳研究院推出的《2021居住客群消费趋势年报》显示，消费升级品质居住成为新刚需，人们已经不仅仅满足于房屋的居住属性，对居住环境、房屋品质、小区配套等诸多方面提出了更高要求。以楼龄为例，2020年重点城市购买楼龄在10年以内的购房客群占比46.5%，较2017年提高15.7个百分点。此外，小区配套、物业服务方面也均有不同程度的提升。

这个研究结果充分说明，住房改善这个老百姓本来就存在的需求，这几年越来越强烈。

那么，这似乎仍然不能充分说明，北京城里的“老破小”为什么不能买了？

在北京，以往大家置换的目标，主要是盯着“老破小”。一方面是因为学区房的需求比较突出，量也比较大，另一方面大家在买房的同时，或多或少怀着投资的目的。毕竟学区房最多也就是12年的时间，那么12年之后呢？为了孩子忍受12年也是值得的，但孩子长大了，很多人都不喜欢住城里拥挤狭小的“老破小”了。

从2020年开始，北京学区政策发生了重大变化。

一方面是北京开始全面落实多校划片，学区房本来的意义和价值大大降低。更重要的是，这几年北京对于“义务教育均衡化”是越来越重视了，2021年北京就启动了“东城和密云”两个区的教师轮岗试点，2022年又把教师轮岗试点扩展到了8个区。可见，北京“义务教育均衡化”的第一步是已经逐渐把“优质教师资源均衡化”，任何一个学校要想“独占最好的教师资源”已经不可能。

在这种情况下，学区房的概念逐渐降低，甚至消失，这是大趋势。

讲到这里，北京城里的“老破小”为什么不能买了？答案就呼之欲出了。

没有了学区房的概念，那么北京城里的“老破小”的投资价值就会大大降低了。在“老破小”仅剩下居住价值的情况下，购房者当然要把“老破小”和次新房做比较了，所以大量的次新房成交挤占了“老破小”的交易量，就成了顺理成章的事情了。

那么，北京楼市大变天，城市里的老破小为啥不能买了？这个问题的答案就已经很清楚了。

这个观点你认同吗？欢迎在评论区留言。

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